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Cos’è il Mutuo?

 Secondo il codice civile (art. 1813) il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità. In sostanza il mutuo è un finanziamento a medio lungo termine (da 5 a 30 anni), erogato da un istituto di credito con applicazione di tassi di interesse per la restituzione del prestito. A garanzia del finanziamento viene richiesta l’ipoteca sull’immobile che si va ad acquistare.

Il mutuo più diffuso è il mutuo ipotecario, cioè garantito da una ipoteca iscritta sull'immobile acquistato e che, normalmente, viene concesso da banche o finanziarie finalizzato all'acquisto della prima casa. Il mutuo può essere richiesto, però, anche per altri motivi: per ristrutturazione, per costruzione dell'immobile, per liquidità, per sostituire un mutuo stipulato in precedenza.


Il tasso di interesse

 Il tasso di interesse  è  il prezzo che si paga per avere i soldi in prestito, ed è calcolato in percentuale sull'ammontare erogato. I principali tipi di tasso che sono offerti sul mercato delle banche sono: Tasso fisso, Tasso variabile, Tasso misto. Il tasso di interesse applicato è formato da due componenti, l'indice di riferimento (Euribor, Eurirs ecc.) e uno spread, cioè una percentuale in più che è il guadagno che la banca tenta di assicurarsi.

Tasso variabile - I mutui a tasso variabile sono soggetti alle variazioni nel tempo delle rate legate all’andamento di un indice di riferimento (Euribor), quindi a fronte di una rata iniziale più bassa dovremo correre il rischio di un aumento del tasso di interesse e, conseguentemente, della rata da dover corrispondere.

Tasso fisso - I mutui a tasso fisso sono quelli la cui percentuale d’interesse da corrispondere alla banca è stabilita a priori e rimanendo fissa nel tempo consente di stabilire, già dal momento in cui viene erogato il mutuo, le rate che si dovranno pagare per tutto il periodo concordato e per nessun motivo questi potranno cambiare, anche nel caso di cambiamenti burrascosi del mercato.

Tasso misto - Negli ultimi anni si è diffusa una tipologia di mutuo con soluzioni intermedie:
un periodo a tasso fisso (di diversa durata a seconda delle Banche) e poi la possibilità di scegliere se continuare o optare per un tasso variabile (od altre condizioni).
Alcuni istituti propongono il cosiddetto “tasso variabile con Cap”. È un tasso variabile a cui è fissata una percentuale massima di ascesa verso l’alto. Tale tetto è detto Cap rate. Ovviamente, un mutuo di questo tipo costa un po’ più, in termine di interesse, di uno a normale tasso variabile, perché riduce i rischi per il cliente di incremento esagerato della rata del mutuo.

 

Isc - Indice sintetico di costo

Il valore dell'Isc (Indice sintetico di costo)  misura il costo totale del mutuo.

È espresso come percentuale della somma presa a prestito e comprende tutte le spese collegate all'accensione del mutuo, a differenza del Tan (Tasso annuo nominale), che indica il solo ammontare pagato per gli interessi.

Insomma, l'Isc (ex Taeg) permette di considerare, oltre agli interessi che si pagano per aver preso a prestito una somma di denaro, anche le spese collegate all'apertura di un mutuo.
Il suo valore è inserito nel Prospetto europeo standardizzato (Esis) che le banche aderenti al codice di condotta europeo forniscono su richiesta dei clienti.

L'indice sintetico di costo comprende le seguenti spese:
1) il rimborso del capitale
2) il pagamento degli interessi
3) le spese di istruttoria
4) le spese di perizia
5) le spese di incasso rata
6) le spese di assicurazione imposte dal creditore
7) ogni altra spesa connessa all'operazione di finanziamento

 

Importo di mutuo

L'importo massimo di mutuo che si può ottenere in prestito è in genere l’80% del valore periziato/commerciale dell’immobile. Va ricordato che l’istituto di credito si avvale di tecnici che verificano, attraverso una perizia, il valore dell’immobile in modo da poter stabilire con precisione una stima oggettiva e veritiera sulla quale poi calcolare la percentuale di mutuo da erogare. Un mutuo dell'80% può essere elevato fino al 100% in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente. Le garanzie integrative possono essere costituite da fidejussioni bancarie, da polizze fidejussorie di compagnie assicurative, dalla garanzia rilasciata dai fondi pubblici di garanzia o da consorzi o cooperative di garanzia fidi.

Durata mutuo

È possibile scegliere, a seconda dell'ammontare della rata che si è disposti a sostenere, una durata fra 5 e 30 anni (ora alcune banche propongono anche 40 anni) avendo presente che di norma il tasso fisso arriva solo fino a 30. Ricordiamo infine che più lunga è la durata più bassa è la rata e che l'ammontare della rata stessa è bene che non sia superiore al 35% del reddito netto percepito, salvo garanzie integrative.

Erogazione mutuo

Un altro aspetto da valutare è quello dei tempi di erogazione del mutuo. Se avete bisogno di disporre della somma richiesta in tempi brevi farete bene a valutare attentamente i tempi richiesti dagli istituti sia per svolgere la pratica che per erogare effettivamente la somma.
Per l’effettiva erogazione del mutuo le banche possono indicare da un minimo di 20 giorni fino a un massimo di 60. Una volta presentata la domanda ufficiale di finanziamento e consegnata tutta la documentazione richiesta passeranno circa 20 giorni prima di sapere se la vostra domanda è stata accolta dall'istituto di credito, e poi ancora altri 20/30 giorni fino alla stipula del contratto davanti ad un notaio e alla consegna materiale della somma richiesta.

Accollo mutuo

Capita spesso che l’immobile che si vuole acquistare abbia già un mutuo.
Sorge allora il problema di valutare la possibilità di subentrare nel mutuo richiesto dal venditore, accollandosi le rate residue alle condizioni già stabilite, o pagare l’intero prezzo di vendita dell’immobile servendosi di un diverso finanziamento concesso da un altro istituto bancario, a favore del quale, una volta estinta la precedente ipoteca, si procederà ad iscrivere un nuovo gravame.

Subentrare ad un mutuo acceso in precedenza da altri è un’operazione che a volte conviene.
Con l'accollo si risparmiano automaticamente tutte le spese di accensione del mutuo.
Queste considerazioni non esonerano però l’acquirente da un’attenta verifica delle condizioni finanziarie a cui il mutuo che sta per accollarsi è stato concesso. Infatti le condizioni del vecchio mutuo potrebbero essere insostenibili in quanto il tasso d’interesse concordato precedentemente, magari in condizioni di mercato nettamente differenti da quelle presenti, potrebbe essere svantaggioso e indurre a decisioni diverse.

 

Requisiti mutuo

Oltre ai requisiti reddituali e alle garanzie richieste, per ottenere un mutuo, bisogna essere maggiorenni ed essere residenti in Italia. In sostanza per ottenere un mutuo bisogna essere: cittadini italiani residenti in Italia oppure cittadini di stati membri della cee o ancora cittadini stranieri (non cee) con residenza in Italia ed età minima di 18 anni e massima generalmente (a fine mutuo) di 75/80 anni.

 

Documenti per richiesta mutuo

I documenti necessari per la richiesta di mutuo sono quelli anagrafici, reddituali, e quelli relativi all'immobile da acquistare.La completezza dei documenti da presentare è fondamentale per avviare l'istruttoria di un mutuo. Infatti l'ente mutuante non avvierà la procedura fin quando non avrà tutti i documenti necessari.

Per lavoratori dipendenti:
a) Ultime 2 buste paga
b) Ultimo modello CUD.

Per lavoratori autonomi o liberi professionisti:

 

Ultime 2 dichiarazioni dei redditi
b) Iscrizione camerale o albo professionale

Per tutti:
a) Carta d'identità e codice fiscale,
b) Certificato Contestuale,
c) Atto di provenienza e piantine catastali dell'immobile
- L'istituto di credito potrà richiedere, a seconda dei casi, ulteriore documentazione.

 

Certificato Contestuale

Lo si ottiene rivolgendosi agli sportelli anagrafici del Comune di residenza.Il certificato contestuale può essere rilasciato cosi composto:

da, residenza, cittadinanza, anagrafico di nascita, esistenza in vita, posizione di stato civile;

da, residenza, cittadinanza, anagrafico di nascita, esistenza in vita, posizione di stato civile  e stato di famiglia;

da, residenza, cittadinanza, anagrafico di nascita e stato di famiglia.

 

CERTIFICATO CONTESTUALE E/O CUMULATIVO

Il Certificato Contestuale riunisce i certificati di residenza, stato libero, cittadinanza, stato di famiglia, ecc.;
Il Certificato Cumulativo, invece, riunisce normalmente i certificati di residenza, stato libero e cittadinanza

Spese mutuo

Quando si compra casa e si richiede un mutuo bisogna fare bene i conti di tutte la spese che ruotano intorno a questa operazione. Solo per citarne qualcuna ricordiamo l'AGENZIA IMMOBILIARE, l'IMPOSTA DI REGISTRO, il NOTAIO, l'eventuale MEDIATORE CREDITIZIO e le spese per la BANCA. Le spese da sostenere per la richiesta di un mutuo non si fermano agli interessi e all’ammortamento del capitale ma riguardano anche questioni più tecniche. È necessario, pertanto, controllare con attenzione le seguenti voci: IMPOSTA SOSTITUTIVA, ISTRUTTORIA, PERIZIA, ASSICURAZIONE INCENDIO E SCOPPIO, PENALE DI ANTICIPATA ESTINZIONE, SPESE DI INCASSO RATA, TASSO DI MORA PER RITARDI DI PAGAMENTO. Per tutte queste spese ci possono essere differenze anche importanti tra le Banche, quindi, oltre a chiedere le condizioni del mutuo, è utile soffermarsi anche su questi aspetti e non darli per scontati. Inoltre bisogna considerare le spese dell'agenzia immobiliare (provvigione) e i costi notarili (Imposta di registro, imposte fisse e parcelle).


Imposta di Registro

L'imposta di registro si paga in misura proporzionale quando si compra un immobile da un privato, oppure da un'impresa che non sia quella costruttrice, né esista al solo scopo di comprare e vendere immobili, né abbia solo effettuato lavori di ristrutturazione. Se invece si acquista da un impresa che rientra negli ultimi tre casi appena elencati (nei quali è previsto il pagamento dell'Iva) si paga solo forfettariamente un'imposta di registro fissa di 168 euro (dal 1.2.2005).

L'aliquota (cioè la percentuale) cambia a seconda dei casi:

l'aliquota è del 3% sul prezzo dell'immobile indicato nel rogito per chi gode dell'agevolazione per la 'prima casa' se il venditore dell'immobile non è soggetto all'IVA; anche chi non gode di questa agevolazione paga la stessa aliquota del 3% quando l'immobile è di interesse storico, artistico o archeologico (è cioè "vincolato", in base alla legge sulla tutela del patrimonio storico e artistico).

il 7% in tutti gli altri casi.

Istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato;

perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;

notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l'attività contrattuale (in particolare l'iscrizione dell'ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell'importo dell’ipoteca e dell'ente erogante. Queste spese dovrebbero variare tra l’ 1,5% al 2,5% del valore della casa. Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere uno specifico preventivo per i costi notarili;

l'imposta sostitutiva: sostitutiva dell'imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo è richiesta, a seguito del Dl 168/2004, nella misura dello 0,25% sull'importo erogato se l'ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa. Nel caso di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi da prima casa o in caso di altri enti eroganti si paga l'intera imposta ipotecaria pari al 2%;

 PROVVIGIONE INTERMEDIARIO FINANZIARIO

Molte volte, date le circostanze, è necessario ottenere il finanziamento direttamente. In questo caso si deve far intervenire un intermediario finanziario che avrà cura di trovare un finanziamento d'accordo alle nostre necessità. Bisogna però stare molto attenti al suo costo ovvero alle sue provvigioni. La provvigione di un intermediario finanziario non dovrebbe andare oltre il 3% del mutuo concesso ma massimo il 2% sarebbe un costo equo per casi non disperati.

 

 
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